1. Definiție. Sediul materiei. Aplicarea legii în timp

Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare este acel contract prin care una dintre părți (promitent) se obligă că va vinde, iar cealaltă parte (beneficiar) se obligă că va cumpăra un anumit bun la un preț determinat, contract care va fi perfectat în viitor[1]. Astfel, efectele promisiunii bilaterale de vânzare presupun: executarea acesteia, rezoluțiunea cu dauneinterese sau hotărârea judecătorească, care să țină loc de contract[2].

Sediul materiei, pentru antecontractele încheiate anterior intrării în vigoare a Noul Cod civil este reprezentat de art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 în care sa prevăzut că în situația în care ulterior încheierii unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă, ce poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.

Totodată, în virtutea principiului executării în natură a obligațiilor, prevăzut de art. 1073 C. civ. 1864, creditorul este îndreptățit să obțină executarea întocmai a obligației asumate de către debitorul său, iar conform prevederilor art. 1077 din Codul civil 1864, în cazul în care obligația de a face nu este adusă la îndeplinire de către debitor, creditorul poate fi autorizat a o duce el la îndeplinire.

Cu privire la aplicarea în timp a legii civile, din dispozițiile art. 6 alin. (2) și (3) din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, art. 3, 4 și art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 se desprinde regula că pentru actul juridic civil se aplică legea în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privința condițiilor de validitate și, pe cale de consecință a nulității, ci și pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după intrarea în vigoare a unei noi legi), pentru executarea obligațiilor asumate de părți, pentru încetarea actului juridic.

În consecință, pentru soluționarea cererii de chemare în judecată prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic sau rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare și daune-interese, este necesar să se analizeze data la care a fost încheiat antecontractul invocat de către reclamant.

Cu privire la antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate după intrarea în vigoare a Noul Cod civil, se constată incidența art. 1279 alin. (3) C. civ. din 2009, potrivit căruia, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care șia îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile alineatului menționat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel. Această dispoziție legală are caracter general, în sensul că are vocația să se aplice promisiunii de a încheia orice contract, mai puțin în cazul promisiunii de a se încheia un contract real, precum și în cazurile în care printro dispoziție legală se prevede altfel.

Există însă și o aplicație particulară, anume art. 1669 alin. (1) C. civ. din 2009, în temeiul căruia, când una din părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Art. 1669 alin. (1) NCC reglementează posibilitatea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract în cazul promisiunii bilaterale de vânzare și al promisiunii unilaterale de vânzare sau, după caz, de cumpărare, în măsura în care una dintre părți refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, iar toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.

  1. Condiții pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract autentic

Atât din reglementările legale enunțate care privesc antecontractele încheiate anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil, cât și din reglementările noului cod, rezultă că, pentru admisibilitatea unei acțiuni pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, trebuie să fie îndeplinite anumite condiții, și anume, să existe un antecontract valabil încheiat cu respectarea dispozițiilor legale; antecontractul să fie dovedit potrivit dreptului comun; una din părți să refuze autentificarea actului; reclamantul săși fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract; promitentulvânzător să fie proprietar al bunului, iar promitentul-cumpărător să nu fie incapabil a dobândi acel bun la data pronunțării sentinței. Astfel, în ipoteza refuzului promitentului-vânzător de a încheia contractul în formă autentică, promitentul-cumpărător poate cere instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Cu privire la necesitatea de a fi dovedit antecontractul potrivit dreptului comun, Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția comercială, în decizia nr. 3227/2005 a reținut că promisiunea de vânzare constă în principal în aceea că o persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primește promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-și facultatea de a-și manifesta ulterior, de obicei înăuntrul unui termen, consimțământul de al cumpăra. Dovada promisiunii de vânzare se face conform regulilor generale prevăzute în art. 1191 și urm. C. civ. din 1864[3].

Una dintre condițiile prevăzute de lege pentru admisibilitatea unei atare acțiuni este să se facă dovada refuzului nejustificat al pârâtului de a încheia contractul în formă autentică. În acest sens în doctrina juridică s-a subliniat că în situația în care lucrul se află în patrimoniul vânzătorului, la cererea promitentului-cumpărător, instanța îl poate obliga pe promitentul-vânzător, dacă refuză nejustificat să încheie contractul promis, săși respecte obligațiile asumate, chiar și fără acordul lui[4].

O altă condiție, presupune ca reclamantul săși fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract. Astfel, Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția civilă și de proprietate intelectuală, în decizia nr. 5040/20.06.2007, a arătat că, partea care cere pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare trebuie să fi îndeplinit toate obligațiile asumate prin antecontract. Ori, potrivit promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate între părți și actului adițional la acesta, prețul vânzării trebuia să fie achitat integral la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică[5].

De asemenea, Curtea de Apel București, Secția civilă, în decizia nr. 1943/2007, a constatat că nu s-a făcut dovada îndeplinirii obligației de plată a prețului asumate prin antecontract, nici la data promovării acțiunii ce are ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzarecumpărare și nici ulterior, pe parcursul procesului și, în consecință, promitențiivânzători nu pot fi obligați la executarea obligației asumate de aceștia de a încheia actul autentic de vânzare-cumpărare[6].

În decizia nr. 2485/20.10.2009, Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția civilă și de proprietate intelectuală, a constatat că nu se poate susține că nu este îndeplinită condiția seriozității prețului prin faptul că acesta este mai mic decât prețul de circulație, în situația în care părțile au convenit asupra unui preț pe care l-au și determinat[7].

Transferul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil ce formează obiectul unui antecontract de vânzare-cumpărare are loc la data încheierii actului autentic sau în caz de refuz al părții de a încheia actul la notariat, la data rămânerii definitive a hotărârii pronunțate de instanța judecătorească, care are efect constitutiv de drepturi. Curtea de Apel București Secția a IIIa civilă, minori și familie, în decizia nr. 651/13.04.2009 a reținut că una dintre condițiile esențiale pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare cu privire la un imobil teren este ca promitentul-vânzător să fie proprietarul imobilului promis spre vânzare promitentului-cumpărător. Această condiție deși nu este expres prevăzută de dispozițiile art. 5 alin. (1) din Titlul X din Legea nr. 247/2005, rezultă din reglementarea de drept comun cuprinsă în Codul civil. Necesitatea administrării probelor privind existența titlului de proprietate al promitentului-vânzător asupra terenului în litigiu nu poate fi confundată cu așa numita probatio diabolica impusă părților în cererile de revendicare[8].

De asemenea, Curtea de Apel Iași, Secția civilă, în decizia nr. 338/2002, a reținut că în ipoteza refuzului promitentului-vânzător de a încheia contractul în forma autentică, promitentulcumpărător poate cere instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Această hotărâre având caracter constitutiv de drepturi, condiția esențială pentru pronunțarea ei este ca, la momentul judecății, promitentul-vânzător să fie proprietar exclusiv asupra bunului care face obiectul promisiunii[9].

Pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare uneori reclamantul, fără a fi proprietar exclusiv, prezintă în susținerea cererii un antecontract înscris sub semnătură privată care este semnat în calitate de promitentvânzător doar de către unul dintre pârâți, deși imobilul este deținut în coproprietate, invocând faptul că ar fi existat un partaj voluntar între pârâți în baza căruia imobilul care formează obiectul litigiului ar fi fost atribuit pârâtului semnatar al actului. Cu privire la partajul voluntar al bunurilor succesiunii realizat în fapt, fără a fi materializat întrun înscris, în decizia nr. 77 R din 12.02.2008 pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a IXa civilă și pentru cauze privind proprietatea intelectuală, sa arătat că deși art. 730 alin. (1) C. civ. din 1864 prevede posibilitatea împărțirii succesiunii, fără îndeplinirea vreunei formalități, între toți moștenitorii prezenți și majori, după voința lor, nu se poate interpreta că eventuala înțelegere verbală a moștenitorilor este suficientă pentru existența unui partaj voluntar. Art. 1705 C. civ. din 1864 prevede că tranzacția (înțeleasă ca un contract prin care părțile preîntâmpină un proces ce poate să se nască) trebuie să fie constatată printrun act scris, ceea ce face aplicabilă cerința formei ad probationem (întocmirea unui înscris care să probeze actul juridic civil constând în voința partajării). Această formă este o excepție de la principiul consensualismului și se întemeiază, pe de o parte, pe importanța anumitor acte juridice civile, iar pe de altă parte, pe avantajul practic pe care îl prezintă o asemenea formă, în sensul reținerii cu certitudine a drepturilor și obligațiilor părților[10].

Curtea de apel Galați, Secția civilă, în decizia nr. 314/R/8.09.2010, a constatat că în cazul neexecutării obligațiilor asumate prin promisiunea de vânzare, cu ajutorul instanței judecătorești, se poate obține executarea obligației asumate de perfectare a vânzării-cumpărării. Pasivitatea promitentului-vânzător de a ieși din indiviziune, combinată cu dreptul promitenților-cumpărători de a obține, prin forța coercitivă a statului, obligarea pârâtului la a le transmite dreptul de proprietate asupra terenului cel va dobândi în urma partajului determină întrunirea condițiilor de admisibilitate a intentării unei acțiuni oblice pentru partaj succesoral în cadrul acțiunii pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare[11].

Admisibilitatea unei acțiuni de validare a unui contract de vânzare-cumpărare este condiționată de existența unui înscris din care să rezulte obligația de înstrăinare, obiectul acestuia, respectiv lucrul vândut și prețul, precum și modalitățile de plată.

Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția civilă și de proprietate intelectuală, în decizia nr. 5493/13.05.2009, a arătat că prin natura efectelor sale, hotărârea care ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu face decât să dea eficiență convenției părților (în măsura în care se verifică elementele de validitate a acesteia), atunci când se constată că una dintre părți nu a data curs, în mod culpabil obligației asumate (de a sigura transferul dreptului de proprietate). Hotărârea își are deci cauza în convenția părților, fără ca instanței săi fie permis să intervină în acordul de voință al acestora, de exemplu, modificând modalitatea de plată a prețului, așa cum a solicitat reclamanta, astfel încât o parte a prețului să se plătească la data perfectării actului, iar cealaltă parte, în momentul eliberării imobilului[12].

Totodată, în decizia nr. 784/10.02.2010, Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția civilă și de proprietate intelectuală, a arătat că raportat la prevederile art. 948 pct. 3 C. civ., art. 962, art. 964 alin. (1) și (2) C. civ. conform cărora una dintre condițiile pentru valabilitatea oricărei convenții este aceea de a avea un obiect determinat sau determinabil, apare cu evidență faptul că problema terenului nu poate fi abordată prin prisma unor subînțelesuri ori a unor simple presupuneri. Terenul trebuia determinat și individualizat în mod expres, în cuprinsul actului, atât ca întindere, cât și ca amplasament cu vecinătăți[13].

Cu toate acestea, Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția comercială, în decizia nr. 900/5.03.2010, a reținut că obligația asumată era condiționată de producerea unui eveniment viitor și incert, respectiv de îndeplinirea condiției ce ține de clarificarea situației juridice a terenului, condiție pozitivă în sensul confirmării dreptului de proprietate al promitentului asupra terenului. Vânzarea bunurilor viitoare este permisă sub condiția ca aceste bunuri să intre în viitor în patrimoniul vânzătorului și, din această perspectivă, până la îndeplinirea condiției suspensive, creditorul nu poate cere executarea obligației de la debitor, deoarece condiția suspensivă presupune că obligația nu există, nu este perfectată (art. 1017 C. civ.). Cum în cauză condiția suspensivă de a cărei îndeplinire depinde nașterea obligației nu s-a realizat (în sensul confirmării dreptului de proprietate asupra terenului în patrimoniul promitentului-vânzător), sa considerat că obligația nu a existat, iar părțile se găsesc în situația în care nu ar fi încheiat raportul juridic obligațional și, în acest context juridic, nu se poate imputa promitentului-vânzător încălcarea convenției[14].

 

  1. Termenul de prescripție

Sub imperiul reglementării civile anterioare, Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția civilă și de proprietate intelectuală, în decizia nr. 1212/17.02.2005, a reținut că antecontractul de vânzare-cumpărare a unui imobil este o promisiune bilaterală de a contracta; în caz de neexecutare a obligației asumate, răspunderea este contractuală, iar executarea silită în natură a obligației de a face se asigură prin acțiunea personală având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să ține loc de act de vânzare-cumpărare, supusă termenului de prescripție prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958. Termenul de prescripție curge din momentul încheierii contractului, însă atunci când promitentul cumpărător a preluat imobilul, deținerea lui cu acordul promitentului-vânzător, echivalează cu recunoașterea dreptului acestuia, în sensul art. 16 lit. a) din decret. Prescripția dreptului la acțiune începe să curgă în momentul în care promitentulvânzător se manifestă expres în sensul negării dreptului promitentului-vânzător[15].

Pe de altă parte, astfel cum sa subliniat și în doctrină, potrivit art. 1669 alin. (2) NCC, dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul de vânzare trebuia încheiat. Fiind vorba de o normă specială, acest termen de prescripție de 6 luni nu se aplică decât în ipoteza promisiunii de vânzare-cumpărare, iar nu și în alte cazuri în care, pe temeiul art. 1279 alin. (3) C. civ. sau a altor dispoziții legale, instanța poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, cazuri în care devine incident termenul general de prescripție de 3 ani, cu excepția situației când, printro normă specială, sar institui un alt termen de prescripție extinctivă. Se subliniază că predarea bunului către cel ce urmează să îl dobândească prin încheierea contractului la care se referă promisiunea echivalează cu o recunoaștere a dreptului acestuia de a cere încheierea contractului respectiv, recunoaștere care întrerupe prescripția sau, după caz, amână începutul cursului acesteia, deci prescripția extinctivă nu va curge cât timp bunul se află în stăpânirea celui ce urmează să îl dobândească[16].

  1. Forma promisiunii de vânzarecumpărare a terenurilor

Actuala reglementare, respectiv art. 1244 NCC a impus forma autentică pentru validitatea oricărei convenții care strămută sau constituie drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară. Prin urmare, orice convenție prin care se înstrăinează un imobil trebuie, sub sancțiunea nulității absolute, să fie încheiată prin înscris autentic.

Elementul esențial în cazul antecontractului îl constituie faptul că el este o convenție distinctă de viitorul act de înstrăinare, ceea ce face ca să nu fie confundat cu contractul de vânzarecumpărare propriu-zis. Indirect, antecontractul este o garanție a perfectării în viitor a contractului de vânzare-cumpărare în formă solemnă. Promisiunea de a contracta dă naștere numai la un drept de creanță, chiar dacă prin contractul în vederea căruia sa făcut promisiunea sar constitui sau sar transmite un drept real.

Așadar, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este o convenție prin care una dintre părți se obligă să vândă, iar cealaltă parte se obligă să cumpere un anumit bun la un preț determinat, contract care va fi perfectat în viitor. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract, ambele părți putând cere încheierea convenției de vânzare. Ea nu are caracter translativ de proprietate, ci dă naștere numai obligației de a face, de a se transmite proprietatea bunului în viitor. Pentru încheierea valabilă a acestui antecontract nu se cer formalități speciale, fiind suficient simplul acord de voință al părților, chiar dacă pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare legea prevede o anumită formă.

Cu privire la forma antecontractului, însă, în doctrina juridică, pornind de la împrejurarea că atât art. 1279 alin. (3) cât și art. 1669 alin. (1) C. civ. se referă la îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate, fără a distinge între condițiile de fond și condițiile de formă, sa susținut că forma autentică, deși nu este o condiție pentru valabilitatea promisiunii, constituie totuși o condiție pentru sesizarea instanței în cazul în care beneficiarul promisiunii dorește să obțină pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract translativ, iar în lipsa formei autentice, nu ar putea să se solicite decât obligarea promitentului la despăgubiri[17].

Așadar în literatura juridică există opinii diferite în ceea ce privește necesitatea încheierii în formă autentică a promisiunii bilaterale de vânzare atunci când forma autentică este o condiție de validitate a vânzării proiectate. Întro opinie sa susținut regula identității de formă între cele două contracte, care este prevăzută în mai multe sisteme de drept continental (italian, elvețian, german). Potrivit unei alte opinii, forma autentică, deși nu reprezintă o condiție de validitate a promisiunii sinalagmatice de vânzare, poate deveni obligatorie pentru pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract. Însă, opinia majoritară este în sensul că forma autentică nu este o condiție nici de validitate a promisiunii bilaterale de vânzare nici pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract[18].

Astfel, într-o opinie[19], se apreciază că nu este necesară încheierea promisiunii în formă autentică, reținându-se că: hotărârea judecătorească prin care se înlocuiește consimțământul promitentului poate fi pronunțată dacă toate celelalte condiții de validitate a vânzării sunt îndeplinite. Spre exemplu, pentru vânzările supuse de lege condiției formei autentice ad validitatem, această condiție ar fi îndeplinită datorită faptului că hotărârea pronunțată în exercitarea funcțiilor sale de judecătorul competent are natura unui act autentic. Prin ipoteză, ea constată consimțământul beneficiarului și substituie consimțământul promitentului.

Având în vedere faptul că legiuitorul nu a instituit nici o condiție de formă pentru nașterea valabilă a promisiunii având ca obiect încheierea în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare a unui teren, se poate conchide în sensul că, potrivit acestei opinii, instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract chiar și în ipoteza în care promisiunea nu este încheiată în formă autentică, hotărârea pronunțată având natura unui act autentic prin care se consfințește operațiunea de vânzare a unui teren[20].

În sens contrar, sa apreciat în literatura de specialitate că legiuitorul instituie ceea ce sa numit forma execuțională (idee desprinsă din analiza art. 1279 alin. (3) și art. 1669 alin. (1) C. civ.), care presupune obligativitatea îndeplinirii de către promisiune a formei impuse de legiuitor contractului promis (forma autentică în materia terenurilor), dacă se pune problema remediului executării silite în natură prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract[21].

În același sens, sa mai reținut că nu se face vreo mențiune referitoare la care condițiile de valabilitate trebuie îndeplinite, respectiv cele de fond sau de formă ale contractului; astfel că, potrivit principiului unde legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie să o facă, se consideră că toate aceste condiții trebuie îndeplinite în mod cumulativ[22]. Rezumând, conform acestei opinii, se poate solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzarecumpărare a unui teren, doar dacă promisiunea este încheiată la rândul ei în formă autentică[23].

Opinia majoritară este, însă, în sensul că nu este necesară încheierea promisiunii în formă autentică pentru a putea obține executarea în natură a acesteia prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, concluzie care reiese din textele legale care reglementează această instituție[24].

Cu toate acestea pentru o perioadă scurtă au fost în vigoare prevederile art. 24 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, conform cărora promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real în legătură cu acesta și actele de alipire și de dezlipire a imobilelor înscrise în cartea funciară se încheie în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. Acest act a fost abrogat prin Legea nr. 221/2013.

Principalele rațiuni ale instituirii formei necesare ad validitatem vizează atenționarea părților asupra importanței deosebite pe care o au anumite acte juridice pentru patrimoniul celui care le face, respectiv exercitarea unui control al societății, prin organele statului [25] . Finalitatea acestor rațiuni este cu totul asigurată și în ipoteza în care promisiunea nu este încheiată în formă autentică, întrucât există un control al instanței prin care se ating dezideratele de protejare a intereselor părților și de analizare a legalității operațiunii efectuate. Mai mult, în lipsa precizării exprese de către legiuitor a necesității încheierii promisiunii în formă autentică, nu poate fi lipsit parțial de efecte actul juridic încheiat, prin privarea beneficiarului de cel mai energic mecanism care permite salvgardarea drepturilor sale, executarea în natură a promisiunii prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract[26].

În literatura de specialitate sa reținut că, forma reprezintă modalitatea de exteriorizare a manifestării de voință, făcută cu intenția de a crea, modifica sau stinge un raport juridic civil concret[27] sau mijlocul de exteriorizare al voinței interne[28]. Astfel spus, forma reprezintă modalitatea de exteriorizare a consimțământului părților. În același sens sa arătat în literatura de specialitate că prin condiții de formă ad validitatem se înțeleg, lato sensu, acele condiții care se referă la felul de a fi al manifestării de voință sau la formalitățile extrinseci ale acestei manifestări[29]. În cazul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract, consimțământul la vânzare este exteriorizat prin chiar hotărârea pronunțată, implicit este exteriorizat în formă autentică[30].

În concluzie, având în vedere că forma reprezintă o modalitate de exteriorizare a consimțământului și luând în considerarea faptul că în cazul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract, însăși hotărârea reprezintă modalitatea de exteriorizare a consimțământului, nu este necesară încheierea promisiunii în formă autentică pentru a se putea solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil[31].

Referitor la dreptul comparat, unii autori[32] au susținut regula identității de formă între cele două contracte, care este prevăzută în mai multe sisteme de drept continental, respectiv italian, elvețian, german, la nivel legal sau jurisprudențial. Se vorbește despre o reflexie a contractului de vânzare asupra promisiunii bilaterale de vânzare[33]. Sa arătat[34] că în aceste sisteme de drept este întâlnit principiul conform căruia „promisiunile ferme de contract trebuie să îmbrace aceleași condiții de formă ca și contractul promis, atunci când rațiunea formei este protecția consimțământului celui care încheie promisiunea ori contractul promis [35].

Sa mai susținut în doctrina juridică, în ceea ce privește scopul urmărit de legiuitor, atunci când acesta a impus forma autentică a contractelor de vânzare a terenurilor, faptul că acesta nu a fost acela de a asigura o protejarea sporită a consimțământului părților contractante, ci acela ca statul să aibă o evidență clară asupra circulației terenurilor și să poată supraveghea transferul dreptului de proprietate asupra acestora. Rațiunea pentru care, de exemplu, un contract de donație trebuie încheiat în forma autentică, aceea de a proteja consimțământul părții care pierde un bun din patrimoniu fără echivalent, nu se regăsește în cazul vânzării, deoarece vânzătorul primește un preț pentru bunul transmis. Nu se justifică astfel necesitatea formei autentice doar în scopul atragerii atenției vânzătorului asupra gravității actului. De altfel, se poate observa că în art. 1014 alin. (1) C. civ., legiuitorul a prevăzut expres forma autentică pentru promisiunea de donație, dar s-a abținut să introducă o reglementare expresă în același sens pentru promisiunea de vânzare. Atunci când a considerat că forma autentică este necesară ad validitatem pentru un anumit tip de promisiune de contract, legiuitorul a prevăzuto în mod expres, cum este cazul promisiunii de donație, supusă formei autentice sub sancțiunea nulității absolute. Dacă părțile sau învoit să încheie promisiunea de contract într-o formă pe care legea nu o cere, adică au ridicat forma autentică la rangul de condiție de validitate a actului, contractul se va socoti valabil chiar dacă forma nu a fost respectată (art. 1242 alin. (2) C. civ.)[36]. Se consideră că părțile se pot înțelege să revină asupra formei chiar cu ocazia perfectării contractului, în aplicarea principiului libertății contractuale și a protecției regimului nulității absolute, părțile neputând crea, prin voința lor exclusivă, cauze de nulitatea absolută[37].

Unii autori și-a exprimat părerea în sensul că, deși pentru promisiunea bilaterală de vânzare forma actului nu este o condiție de validitate, pentru a obține executarea silită prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești, forma autentică a actului trebuie respectată [38]. Principalul argument în susținerea acestei opinii este acela că forma promisiunii de contract trebuie să fie cea a contractului promis. Cu toate acestea, se arată că[39] intenția legiuitorului român, deși inspirat din reglementarea Codului civil italian, în privința formei autentice a pactului de opțiune, a omis să preia și dispozițiile art. 1351 C. civ. italian, care prevăd că promisiunile de contract trebuie încheiate în aceeași formă în care trebuie încheiat contractul definitiv[40].

În cazul încheierii unei promisiuni sub forma înscrisului sub semnătură privată, instanța nu se va rezuma la un control de legalitate, ci va verifica dacă, la data încheierii promisiunii, promitentul șia exprimat voința liber și în cunoștință de cauză, suplinind rolul notarului public în procedura autentificării[41]. Prin urmare voința reală a părților poate fi în egală măsură verificată, iar interesele părților contractante pot fi în egală măsură protejate de către instanța de judecată, indiferent că acel act a fost întocmit în formă autentică sau sub semnătură privată[42].

În doctrină s-a afirmat faptul că, dacă pentru valabilitatea vânzării de terenuri, legea cere forma autentică, atunci această cerință este suplinită, prin excepție, de o autoritate publică. Dacă o altă voință, aceea de a promite vânzarea, sa manifestat în formă autentică, acest aspect nu poate avea nici o înrâurire asupra formei în care se va suplini, la un moment ulterior, voința la vânzarea însăși. În cazul în care hotărârea judecătorească nu ar putea suplini forma autentică a contractului de vânzare, forma autentică a promisiunii de contract nu ar avea vocația îndeplinirii condiției de formă a actului promis[43]. Dacă admitem că forma promisiunii de vânzare este indiferentă pentru valabilitatea acesteia, atunci dreptul de creanță izvorât din promisiune trebuie să poată fi valorificat la fel de eficient, prin executare silită, în natură, atât de promitentul care a consimțit la promisiune prin înscris sub semnătură privată, cât și de cel care a consimțit în formă autentică[44].

În M. Of. nr. 365 din 17 mai 2017 a fost publicată Decizia nr. 23/2017 privind examinarea sesizării, privind pronunțarea unei hotărâri prealabile, prin care Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1279 alin. (3) teza I și art. 1669 alin. (1) C. civ., nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic.

  1. Aspecte de drept procedural privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract

Sub aspect procedural, cu privire la calificarea acțiunii, în Decizia nr. 8/10.06.2013 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul competent să judece recursul în interesul legii, publicată în M. Of. nr. 581 din 12 septembrie 2013 sa stabilit că „acțiunea civilă prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzarecumpărare, în materia obligațiilor de a face izvorâte din antecontract, are caracter personal, deoarece prin ea reclamantul își valorifică un drept de creanță, respectiv dreptul de a cere încheierea contractului, corelativ obligației pârâtului de a efectua demersurile necesare în vederea încheierii acestuia. Atunci când dreptul de creanță are ca obiect un imobil, acțiunea este imobiliară, fără însă ca, prin aceasta, să se schimbe felul acțiunii, dedus din natura dreptului care se valorifică”. Astfel, competența teritorială este alternativă, între instanța domiciliului pârâtului și instanța locului executării obligației, numai dacă în actul juridic încheiat de părți a fost prevăzut locul executării, fie chiar în parte, a obligației, iar în acest caz, alegerea între instanțele deopotrivă competente aparținând reclamantului. În consecință, în raport cu reglementarea actuală, pentru cererea prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic competența se stabilește conform art. 107 raportat la art. 113 alin. (1) pct. 3 NCPC.

Dacă promitentul vânzător nuși respectă obligația stabilită, beneficiarul cumpărător nu poate cere predarea bunului, întrucât nu a devenit proprietar. Nerespectarea de culpă a obligației de încheiere a contractului de vânzare dă dreptul celeilalte părți de a solicita rezoluțiunea promisiunii de vânzare, restituirea prețului, respectiv despăgubiri pentru prejudiciul cauzat (daune-interese)[45].

În ceea ce privește administrarea probelor în cadrul litigiilor având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, prevederile legale actuale impun dispoziții procedurale obligatorii pentru instanțele de judecată. Astfel, art. 57 alin. (1) din O.U.G. nr. 80 din 26 iunie 2013 privind taxele judiciare de timbru, impune administrarea probei cu înscrisuri, în sensul că, în cazul cererilor prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanța de judecată trebuie să solicite extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale și dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari.

Totodată, în situația în care în cazul acestor cereri, instanța de judecată consideră necesară administrarea probei cu expertiza tehnică judiciară, alin. (3) al art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013 prevede obligativitatea avizării expertizei de către oficiul de cadastru și publicitate imobiliară.

Conform prevederilor art. 5 alin. (1) și (2) din Legea nr. 17/2014: „(1) În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzarecumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară. (2) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege”. În consecință, dispozițiile legale menționate impun administrarea probei cu înscrisuri, pentru a se face dovada că imobilul reprezentând teren agricol situat în extravilan, este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară, respectiv dovada respectării dreptului de preemțiune și avizul final conform art. 4, 5 și 9 din Legea nr. 17/2014.

În situația în care în cadrul acțiunii pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic se promovează pe cale oblică cererea pentru partaj succesoral, potrivit art. 193 alin. (3) NCPC, reclamatul este obligat să depună încheierea emisă de notarul public cu privire la verificarea evidențelor succesorale prevăzute de Codul civil, iar neîndeplinirea procedurii prealabile va fi invocată de către instanță sau de către pârât.

Bibliografie

  1. Adela Cosmina Bodea, Dreptul de proprietate. Caractere juridice, subiecte, modalități, dezmembrăminte. Practică judiciară. Ed. Hamangiu, București, 2010;
  2. Aynes L., Gautier PY., Malaurie P., Droit des contrats speciaux, L.G.D.J., Paris, 2010;
  3. Baias Fl. A., Chelaru E., Constantinovici R., Macovei I, Noul Cod civil. Comentariu pe articole. Art. 1 2.664, Ed. C.H. Beck, București, 2012;
  4. Chelaru E., Despre forma antecontractelor de vânzare a imobilelor, Revista Universul Juridic nr. 3/2015;
  5. Chirică D., Tratat de drept civil. Contractele speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, Ed. Hamangiu, București, 2017;
  6. Chirică D., Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare ca formă autonomă de contract, în Studia Universitatis Babeș Bolyai, Jurisprudentia nr. 2/2000;
  7. Codrea R., Consecințele vânzării lucrului altuia în situația în care cel puțin cumpărătorul ignoră că vânzătorul nu este proprietarul lucrului vândut, în Dreptul nr. 9/1998;
  8. Doina Anghel, Lizeta Harabagiu, Contractul de vânzare-cumpărare. Practică judiciară și reglementarea din Noul Cod civil. Ed. Hamangiu, București, 2011;
  9. Doru Cosma, Teoria generală a actului juridic civil, Ed. Științifică, București, 1969;
  10. Dumitrache B., Antecontractul de vânzare-cumpărare și promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, în Dreptul nr. 2/2002;
  11. Florescu D. C., Contractele civile, ed. a 2a, revăzută și adăugită, Ed. Universul Juridic, București, 2012;
  12. Florin Moțiu, Contractele speciale în Noul Cod civil. Ed. Universul Juridic, București, 2014;
  13. Florin Moțiu, Contractele speciale, Sinteze, spețe, teste grilă. Ed. Universul Juridic, București, 2017;
  14. Fr. Deak, Contractele civile și asigurări, Ed. Actami, București, 1995;
  15. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, ed. a 4a, Ed. Universul Juridic, București,
    2006;
  16. Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu. Bogdan Nazat, Curs de drept civil. Drepturi reale
    principale. Ed. Hamangiu, București, 2013;
  17. Gabriel Boroi, Liviu Stănculescu, Instituții de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2012;
  18. Galgano F., Diritto civile e commerciale, vol. II, ed. a IIIa, Ed. Cedam, Padova, 1999;
  19. Huet J., Traite de droit civil. Les principaux contrats speciaux, LGDJ, Paris, 2001;
  20. IOAN ADAM, ANCA ROXANA ADAM, Codul civil. Cartea a Va. Despre obligații, comentarii și explicații, Ed. C.H. Beck, 2016;
  21. Ionuț Cofaru, Promisiunea de vânzare, promisiunea de cumpărare, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a unui imobil. Reflecții privind caracterul (ne)necesar al formei autentice pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, 4.08.2016, www.juridice.ro;
  22. Irina Sferidan, Modalitatea de interpretare a dispozițiilor art. 1279 alin. (3) teza a IIIa din Codul civil intrat în vigoare în 2011, respectiv dacă este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic, www.juridice.ro, 23.01.2017;
  23. Lando O., Beale H., Principles of European Contract Law, Martinus Nijhoff Publishers, Dordrecht –
    Netherlands, 2000;
  24. Liviu Pop, Ionuț Florin Popa, Stelian Ioan Vidu, Curs de drept civil. Obligațiile, Ed. Universul Juridic,
    București, 2015;
  25. Marcel Gavriș, ș.a. Noul Cod civil. Comentarii, doctrină, jurisprudență, Ed. Hamangiu, București,
    2012;
  26. Popa I. F., Promisiunile unilaterale și bilaterale de contract. Promisiunile unilaterale și sinalagmatice de înstrăinare imobiliară, RRDP, nr. 5/2013, Ed. Universul Juridic, București;
  27. Puie O., Tratat de contracte civile. Vol. II, Ed. Universul Juridic, București, 2017;
  28. Răzvan Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, București, 2013;
  29. Răzvan Dincă, Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan, în Revista Română de Drept Privat nr. 3/2015;
  30. Stănciulescu L., Dreptul contractelor civile. Studiu de doctrină și jurisprudență, ed. a 3a, Ed. Hamangiu, București, 2017;
  31. Tudor Vlad Rădulescu, ș.a., Noul Cod civil. Comentarii, doctrină și jurisprudență, Ed. Hamangiu,
    București, 2012;
  32. Violeta Irina Avram, Magdalena Roibu, Flaminia Nera Flavia Stârc Meclejan, Andreea Verteș Olteanu, The Language of Law, Ed. Universității de Vest Timișoara, 2009.

 

* Este extras din Volumul Conferintei internationale a doctoranzilor în drept – Studii si cercetari juridice europene, Timisoara, 2019.

[1] Florin Moțiu, Contractele speciale, Ed. Universul Juridic, București, 2017, p. 21.

[2] Florin Moțiu, Contractele speciale, Sinteze, spețe, teste grilă, Ed. Universul Juridic, București, 2017, p. 19.

[3] Marcel Gavriș, ș.a. Noul Cod civil. Comentarii, doctrină, jurisprudență. Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 32.

[4] Gabriel Boroi, Liviu Stănculescu, Instituții de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 340.

[5] Doina Anghel, Lizeta Harabagiu, Contractul de vânzare-cumpărare. Practică judiciară și reglementarea din Noul Cod civil. Ed. Hamangiu, București, 2011, pp. 103-104.

[6] Tudor Vlad Rădulescu, ș.a., Noul Cod civil. Comentarii, doctrină și jurisprudență. Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 605.

[7] Doina Anghel, Lizeta Harabagiu, Contractul de vânzarecumpărare. Practică judiciară și reglementarea din Noul Cod civil. Ed. Hamangiu, București, 2011, pp. 149.

[8] Doina Anghel, Lizeta Harabagiu, op. cit., pp. 103-104.

[9] Tudor Vlad Rădulescu, ș.a., Noul Cod civil. Comentarii, doctrină și jurisprudență. Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 605.

[10] Adela Cosmina Bodea, Dreptul de proprietate. Caractere juridice, subiecte, modalități, dezmembrăminte. Practică judiciară, Ed. Hamangiu, București, 2010, p. 197.

[11] Doina Anghel, Lizeta Harabagiu, Contractul de vânzarecumpărare. Practică judiciară și reglementarea din Noul Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2011, p. 112.

[12] Doina Anghel, Lizeta Harabagiu, op. cit., p. 99-100.

[13] Doina Anghel, Lizeta Harabagiu, op. cit., p. 127.

[14] Doina Anghel, Lizeta Harabagiu, op. cit., p. 135.

[15] Doina Anghel, Lizeta Harabagiu, op. cit., pp. 109-110.

[16] Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu. Bogdan Nazat, Curs de drept civil. Drepturi reale principale. Ed. Hamangiu, București, 2013, pp. 238239.

[17] Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu. Bogdan Nazat, op. cit., p. 239.

[18] Florin Moțiu, Contractele speciale, Ed. Universul Juridic, București, 2017, p. 22.

[19] Răzvan Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod civil, ed. Universul Juridic, 2013, p. 54.

[20] Ionuț Cofaru, Promisiunea de vânzare, promisiunea de cumpărare, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a unui imobil. Reflecții privind caracterul (ne)necesar al formei autentice pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, 4.08.2016, www.juridice.ro

[21] Liviu Pop, Ionuț Florin Popa, Stelian Ioan Vidu, Curs de drept civil. Obligațiile, Ed. Universul Juridic, București, 2015, p. 64.

[22] Ioan Adam, Anca Roxana Adam, Codul civil. Cartea a Va. Despre obligații, comentarii și explicații, Ed. C.H. Beck, București, 2016, p. 368.

[23] Ionuț Cofaru, op. cit.

[24] Ionuț Cofaru, op. cit.

[25] Gabriel Boroi, Liviu Stănciulescu, Instituții de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 126.

[26] Ionuț Cofaru, op. cit.

[27] Gabriel Boroi, Liviu Stănciulescu, Instituții de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 124.

[28] Doru Cosma, Teoria generală a actului juridic civil, Ed. Științifică, București, 1969, p. 237.

[29] Doru Cosma, op. cit., p. 239.

[30] Ionuț Cofaru, op. cit.

[31] Ionuț Cofaru, op. cit.

[32] Chirică D., Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare ca formă autonomă de contract, în Studia Universitatis Babeș Bolyai, Jurisprudentia nr. 2/2000, p. 9.

[33] Popa I. F., Promisiunile unilaterale și bilaterale de contract. Promisiunile unilaterale și sinalagmatice de înstrăinare imobiliară, RRDP, nr. 5/2013, Ed. Universul Juridic, București, p. 151.

[34] Vasilescu P., Drept Civil. Obligații. Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 285.

[35] Irina Sferidan, Modalitatea de interpretare a dispozițiilor art. 1279 alin. (3) teza a IIIa din Codul civil intrat în vigoare în 2011, respectiv dacă este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic, www.juridice.ro, 23.01.2017.

[36] Irina Sferidan, Modalitatea de interpretare a dispozițiilor art. 1279 alin.3 teza a IIIa din Codul civil intrat în vigoare în 2011, respectiv dacă este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic, www.juridice.ro, 23.01.2017.

[37] Popa I. F., Promisiunile unilaterale și bilaterale de contract. Promisiunile unilaterale și sinalagmatice de înstrăinare imobiliară, RRDP nr. 5/2013, Ed. Universul Juridic, București, p. 165.

[38] Chelaru E., Despre forma antecontractelor de vânzare a imobilelor, Revista Universul Juridic nr. 3/2015.

[39] Popa I. F., Promisiunile unilaterale și bilaterale de contract. Promisiunile unilaterale și sinalagmatice de înstrăinare imobiliară, RRDP, nr. 5/2013, Ed. Universul Juridic, București, p. 151.

[40] Irina Sferidan, op. cit.

[41] Dincă R., Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan, în Revista Română de Drept Privat nr. 3/2015, p. 53.

[42] Irina Sferidan, op. cit.

[43] Dincă R., Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan, în Revista Română de Drept Privat nr. 3/2015, p. 52.

[44] Irina Sferidan, Modalitatea de interpretare a dispozițiilor art. 1279 alin. (3) teza a III-a C. civ. intrat în vigoare în 2011, respectiv dacă este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic, www.juridice.ro, 23.01.2017.

[45] Florin Moțiu, Contractele speciale, Ed. Universul Juridic, București 2017, p. 22.

 

 

 

Articol preluat de pe site-ul www.universuljuridic.ro