Analizând sentința recurată prin prisma motivelor de recurs invocate, Tribunalul apreciază recursul nefondat pentru următoarele considerente:
Prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6969/1994 de Notariatul de Stat al Sectorului I București, S. J. a vândut pârâtului recurent M. P., nuda proprietate asupra locuinței situate în București, Str. G. G. nr. 3, Sector 1 compusă din 3 camere și dependințe.
Prin același contract, vânzătorul și-a păstrat dreptul de uzufruct viager asupra locuinței menționate mai sus.
Prețul vânzării a fost de 250.000 lei (vechi s.n. DD), preț ce a fost achitat de cumpărător la data perfectării contractului de vânzare cumpărare.
Prin Certificatul de moștenitor nr. 87 emis de Biroul Notarial Acord s-a constatat că de pe urma defunctului S. J., decedat la data de 29.07.2006 a rămas ca moștenitoare legală reclamanta M. V. J.
În privința primului motiv de recurs referitor la greșita soluționare a excepției prescripției capătului de cerere având ca obiect constatarea nulității Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6969/1994 pentru preț neserios, tribunalul constată că este neîntemeiat. Astfel reclamanta a solicitat constatarea nulității Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6969/1994 pentru preț neserios.
Prețul este obiectul prestației cumpărătorului și corespunde valorii lucrului vândut. Pentru a fi valabil prețul trebuie să îndeplinească următoarele condiții: trebuie să fie fixat în bani, să fie determinat sau determinabil și să fie sincer și serios. Dacă prețul nu îndeplinește condițiile menționate mai sus, contractul de vânzare-cumpărare este nul absolut întrucât îi lipsește un element esențial asupra căruia trebuia să se realizeze acordul de voință.
Fiind vorba de nulitate absolută, potrivit art. 2 din Decretul nr. 167/1958, aceasta poate fi invocată oricând fie pe cale de acțiune, fie pe cale de excepție de orice persoană interesată.
Astfel fiind, în mod corect prima instanță a constatat că dreptul la acțiune în constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare menționat mai sus pentru preț neserios nu este prescris.
Și cel de-al doilea motiv de recurs este neîntemeiat.
Așa cum s-a reținut mai sus, pentru a fi valabil contractul de vânzare-cumpărare prețul stabilit în contract trebuie să fie sincer și serios.
Prin preț sincer se înțelege preț real, pe care părțile să-l fi stabilit nu în mod fictiv, ci în scopul de a fi cerut și plătit în realitate.
În cazul în care prețul este fictiv, contractul este nul ca și vânzare-cumpărare întrucât îi lipsește prețul.
Dacă simulația constă numai în deghizarea parțială a prețului, dar fără ca prețul să devină derizoriu, contractul este valabil ca vânzare-cumpărare, devenind aplicabile regulile simulației.
Prețul trebuie să fie serios, adică să nu fie derizoriu, atât de disproporționat în raport de valoarea bunului vândut încât să nu existe preț, să nu poată constitui obiectul obligației cumpărătorului și deci o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate.
Dacă prețul este sincer și serios, contractul de vânzare-cumpărare este valabil chiar dacă prețul este mult inferior valorii reale a lucrului vândut întrucât părțile sunt libere să determine prețul sub valoarea lucrului, iar echivalența este relativă, fiind raportată nu numai la valoarea lucrului vândut, dar și la subiectivismul părților.
Tribunalul va constata că în mod corect prima instanță a stabilit că prețul imobilului de 250.000 lei la nivelul anului 1994 este un preț derizoriu.
Astfel așa cum rezultă din extrasele din ziare depuse de reclamantă în fața primei instanțe prețul unei locuințe similare cu cea care a făcut obiectul Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6969/1994 de Notariatul de Stat al Sectorului 1 București era între 12.000 și 22.000 USD.
Din adresa nr. 227/2009 emisă de Direcția Regională de Statistică București reiese că salariul mediu net pe economie în luna aprilie 1994 a fost de 126.194 lei.
De asemenea tribunalul va avea în vedere că valoarea medie a cursului dolar/leu pentru anul 1994 a fost de 1655 lei pentru 1 USD, astfel că pârâtul a achitat la data perfectării contractului de vânzare- cumpărare aproximativ 151 USD.
Prețul derizoriu reiese pe de o parte din faptul că pârâtul a achitat aproximativ 151 USD pentru un imobil deși valoarea cu care vindea un imobil similar era de cel puțin 12.000 USD, iar pe de altă parte din faptul că pârâtul a achitat cu titlu de preț al imobilului o sumă care reprezenta mai puțin de 2 salarii medii nete pe economie.
Este adevărat că părțile pot stabili valoarea unui bun sub valoarea lui reală, însă în speță părțile au stabilit prețul imobilului de aproximativ 79 de ori mai mic decât valoarea reală, astfel că prețul de 250.000 lei poate fi catalogat ca fiind derizoriu.
De asemenea este adevărat că pârâtul a cumpărat numai nuda proprietate prin contractul de vânzare-cumpărare, autorul reclamantei păstrându-și dreptul de uzufruct, însă valoarea de până la 79 de ori mai mică decât valoarea reală a imobilului apare tot ca fiind derizorie.
Tribunalul nu a reținut susținerea recurentului în sensul că ar fi convenit cu autorul reclamantei să-i plătească un preț mai mare decât cel menționat în contract și că în acest sens i-ar fi achitat acestuia, suma de 20.000 DM.
Astfel, pe de o parte, recurentul pârât nu a făcut dovada că în cauză părțile ar fi încheiat un contract secret prin care să fi stabilit un alt preț de vânzare al imobilului.
Ceea ce este specific simulației este existența a 2 contracte: unul public, aparent, denumit și contract simulat prin care se creează o anumită aparență juridică care nu corespunde realității și un altul secret denumit contraînscris, care corespunde voinței reale a părților și prin care se anihilează, în tot sau în parte, aparența juridică creată prin actul simulat.
Pentru a ne afla în prezența unei simulații este necesar ca actul secret să se fi încheiat concomitent sau înainte de încheierea contractului aparent.
În speță, Tribunalul nu a reținut că recurentul i-ar fi achitat autorului pârâtei suma de 20.000 DM (mărci germane – n.n. DD) întrucât deși a depus la dosarul cauzei o adresă de la Unicredit Țiriac Bank din care reieșea că, contul autorului reclamantei a fost alimentat la data de 5.04.1994 cu suma de 20000 DM, nu a făcut dovadă că această sumă de bani a fost achitată de recurent.
Pe de altă parte, tribunalul va avea în vedere că recurentul nu a făcut nici dovada faptului că ar fi încheiat cu autorul reclamantei un contraînscris prin care să fi stabilit un preț mai mare al imobilului.
Pentru aceste considerente, constatând că sentința primei instanțe este temeinică și legală, Tribunalul în baza art. 312 raportat la art. 3041 C. pr. civ. va respinge recursul ca nefondat.
(Tribunalul București Secția a IV-A Civilă, dec. civ. nr. 1412/R/30.06.2009 definitivă și irevocabilă prin respingerea recursului, pronunțată în dosar nr. 24197/299/2006)
Comentariu
În conformitate cu dispozițiile art. 1294 C. civ. 1865 (ce are corespondență aproximativă în art. 1650 Noul C. civ.), vânzarea reprezintă convenția prin care două părți se obligă, una să transmită celeilalte proprietatea asupra unui lucru și aceasta să plătească în schimb prețul bunului.
Astfel, stabilirea prețului în bani este de esența contractului de vânzare-cumpărare [așa cum se prevede expres Noul Cod civil – art. 1660 alin. (1)].
Sunt trei condiții care se desprind din vechea legislație civilă, dar și din cea actualmente în vigoare, cu privire la prețul vânzării. Se impune ca acesta să existe, să fie sincer, adică să fie stabilit cu intenția vădită de a fi plătit și să fie serios, adică proporțional cu valoarea bunului care face obiectul contractului, încât să derive, fără putință de tăgadă, că părțile au intenționat să consimtă la o vânzare.
Prin sintagma de preț serios prevăzută de art. 1303 C. civ. 1865 [actualul art. 1665 alin. (2) Noul C. civ.], după cum s-a statuat, într-o decizie pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție[1], se înțelege prețul care reprezintă o cauză suficientă a obligației luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării.
Astfel, prețul serios presupune existența unei proporții între cuantumul prețului stabilit de părți și valoarea reală a lucrului vândut, și chiar dacă nu necesită o echivalență între preț și valoarea lucrului, este exclusă existența unei disproporții care nu este susceptibilă de justificare firească. Prin urmare, Înalta Curte a concluzionat că dacă prețul stabilit este inferior valorii propriu-zise a obiectului vândut nu înseamnă că prețul este neserios, la stabilirea prețului putând fi avute în vedere și alte criterii, această chestiune fiind o problemă de fapt lăsată la aprecierea instanțelor de fond.
Mai mult, este de necontestat faptul că, întregul raport contractual trece prin filtrul subiectivismului părților contractante, acestea fiind desigur, potrivit principiul libertății de voință, consacrat atât la nivel legislativ, doctrinar, cât și jurisprudențial, libere să aprecieze nivelul până la care putem vorbi de un preț rezonabil, prin raportare la valoarea bunului înstrăinat.
În acest sens, este demn de menționat că, potrivit practicii judecătorești, în acele situații în care un contract de vânzare-cumpărare s-a încheiat pentru un preț mult inferior valorii reale a lucrului vândut, având în vedere că părțile sunt libere să determine prețul sub sau peste valoarea bunului, acesta rămâne, în principiu valabil.
Ca urmare, dacă prețul stabilit este inferior valorii propriu-zise a obiectului vândut, încât poate crea aparența de lezare a unuia dintre cocontractanți, nu putem conchide în mod absolut, fără a putea face proba contrarie, că respectivul preț este unul derizoriu.
Simplul fapt că prețul stabilit de părți este mai mic decât prețul real al imobilului nu poate duce la concluzia că prețul este neserios, cu excepția situației în care disproporția este atât de mare încât s-ar putea considera că nu există un preț și că lipsește contraprestația cumpărătorului[2].
Cu toate acestea, în cazurile în care, în baza probelor administrate în cauză, precum și a altor circumstanțe particulare, ce vizează prețul pieței pentru anumite bunuri la un moment dat, practicabil în situații similare, localizarea geografică, în cazul bunurilor imobile etc., instanța de judecată poate constata nulitatea absolută a vânzării, când prețul stabilit sau efectiv plătit este atât de mic încât atrage după sine lipsa cauzei vânzării.
Consecința principală în cazul în care se constată însăși vilitatea prețului, deci stabilirea și achitarea unui preț care nu constituie echivalentul valoric al lucrului vândut, o reprezintă nulitatea convenției, invalidată practic prin lipsa cauzei pentru care s-a efectuat vânzarea.
Într-o Decizie a ICCJ[3] se reține că „potrivit art. 1303 C. civ., aplicabil și în materie comercială, prețul vânzării este real dacă este sincer și serios. Prin preț serios se înțelege prețul care nu este derizoriu (infim), atât de disproporționat în raport cu valoarea lucrului vândut, încât să nu existe preț. Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lăsată la aprecierea instanței, însă reclamantul trebuie să aducă probe în sprijinul afirmației sale, în sensul neseriozității prețului”.
În speța analizată, aflată sub incidența vechiului Cod civil din 1865, s-a pus în discuție problematica prețului derizoriu, decizându-se, finalmente, constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de uzufruct viager.
Prețul este neserios atunci când este atât de disproporționat încât nu există preț, este infim și tinde spre zero. Dificultatea majora din speța adusă în discuție a fost aceea că potrivit contractului de vânzare-cumpărare prețul exista, fiind specificat explicit, iar disproporția până la a tinde spre preț neserios – aproape infim era dificil de realizat, dată fiind perioada de timp scursă de la încheierea contractului – 12 ani (și schimbarea cu mult a condițiilor pieței), relațiile de afinitate dintre vânzător și cumpărător și constituirea prin contract a unui uzufruct viager, aspecte care puteau justifica un preț mult mai mic.
Situația de fapt poate fi rezumată astfel: fiica defunctului, revenită în România în anul 2004 după o perioadă în care a locuit în afara țării, a aflat de încheierea unui contract de vânzare-cumpărare ce avea ca obiect imobilul deținut de tatăl său, încheiat în anul 1994, contract ce prevedea și dreptul de uzufruct viager în favoarea vânzătorului.
A introdus o acțiune în care a invocat anularea contractului, având în vedere lipsa discernământului, dar și motivul prețului neserios. Ulterior, și-a precizat acțiunea raportat la capătul doi de cerere, solicitând instanței constatarea nulității absolute a contractului.
În fața instanței de fond, a fost efectuată o expertiză medico-legală care nu a condus la concluzia că vânzătorul ar fi avut discernământul abolit – deși acesta fusese diagnosticat și tratat, în ultimii ani de viață, cu probleme psihiatrice (sindrom maniaco-depresiv).
Pe de altă parte, invocarea lipsei de discernământ putea fi realizată potrivit prevederilor art. 9 din Decretul nr. 167/1958 în trei ani de la data la care cel îndreptățit a luat la cunoștință despre încheierea actului, dar nu mai mult de 18 luni de la încheiere. Instanța a reținut pe baza interogatoriului administrat faptul că reclamanta s-a aflat în țară și în luna mai 1994, după încheierea contractului, nerealizând demersuri pentru a vedea dacă acest imobil a fost înstrăinat, astfel că a admis excepția prescripției dreptului la acțiune față de acest capăt de cerere.
Cu privire la capătul de cerere privitor la prețul neserios, instanța de fond a considerat că s-a dovedit faptul că suma de 250.000 lei (vechi) ar reprezenta un preț derizoriu, în sensul inexistenței unei proporții între acesta și valoarea reală a bunului. S-au avut în vedere, ca elemente probatorii, inclusiv anunțurile din presa vremii cu privire la prețurile de vânzare practicate.
Chiar dacă s-au invocat în justificarea prețului foarte mic relațiile apropiate dintre vânzător și cumpărător (vecini), precum și faptul că vânzătorul a beneficiat de un drept de uzufruct viager, instanța nu a considerat suficiente aceste elemente raportat la disproporția evidentă a prețului.
O altă problemă interesată care s-a ridicat în speță din punct de vedere procedural: – dacă simulația poate fi invocată doar pe cale de reconvențională, sau ca simplă apărare – de către pârât.
Astfel, au fost înlăturate susținerile pârâtului cu privire la existența unei sume de bani suplimentare care a fost achitată, dar care nu a fost „trecută în acte”, respectiv 20.000 mărci germane; instanța a considerat că nu sunt dovedite și nici îndeplinite condițiile unei simulații asupra prețului, întrucât ar fi trebuit să existe o convenție anterioară sau concomitentă actului aparent (să existe un contraînscris) și nu s-a dovedit cine anume a făcut transferul bancar în contul pârâtului, în condițiile în care pârâtul primea sume de bani periodic de la fiica aflată în străinătate (după 20 de ani arhiva băncii nu mai păstrează ordinele de plată în format fizic, iar la începutul anilor 90 aceste informații nu erau stocate electronic).
Prin urmare, în baza art. 1303 Cod Civil anterior, instanța a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare.
Împotriva acestei soluții s-a formulat apel – recalificat de Tribunalul București ca recurs. Acesta a fost respins de instanță pentru aceleași considerente, hotărârea instanței de fond devenind irevocabilă.
De asemenea, s-a reținut că depunerea unei sume în contului vânzătorului de 20.000 mărci germane fără a se demonstra că provenea de la recurent și fără a exista un contra-înscris, nu putea fi avută în vedere în stabilirea unui preț serios.
Noțiunea de „preț serios” în actualul Cod Civil
Potrivit art. 1665 alin. (2) Noul C. civ. „De asemenea, dacă prin lege nu se prevede altfel, vânzarea este anulabilă când prețul este într-atât de disproporționat față de valoarea bunului, încât este evident că părțile nu au dorit să consimtă la o vânzare”.
Prin urmare, convenția va fi anulabilă dacă prețul este atât de mic încât se poate concluziona asupra faptului că părțile nu au vrut să încheie o vânzare.
Bineînțeles, ca și în vechea reglementare, noțiunea de preț derizoriu va fi apreciată pe baza unor probe individualizate pentru fiecare speță, iar raportarea se va face la prețul pieței de la momentul încheierii tranzacției.
Diferența majoră față de reglementarea anterioară o reprezintă sancțiunea care intervine în situația unui preț derizoriu – convenția este anulabilă, așadar discutăm despre o nulitate relativă, iar nu de una absolută, așa cum era prevăzută în vechea reglementare.
Consecința principală care decurge din instituirea unei nulități relative ține de termenul în care va putea fi invocată – conform art. 1665 Noul C. civ. termenul de prescripție pentru introducerea acțiunii în anulare este de trei ani și începe să curgă din ziua în care cel îndreptățit, reprezentantul său legal ori cel chemat de lege să îi încuviințeze sau să îi autorizeze actele a cunoscut cauza anulării, însă nu mai târziu de împlinirea a 18 luni din ziua încheierii actului juridic.
Pe de altă parte, nulitatea relativă este guvernată de principiile statuate de art. 1248 Noul C. civ. – astfel, nulitatea relativă poate fi invocată numai de cel al cărui interes este ocrotit prin dispoziția legală încălcată; nulitatea relativă nu poate fi invocată din oficiu de instanța judecătorească; contractul anulabil este susceptibil de confirmare.
Trebuie să avem în vedere și faptul că în prezent, în privința imobilelor, situația unui preț derizoriu de vânzare este greu de întâlnit, având în vedere existența grilelor notariale cu tarife minimale, stabilite prin raportare la prețul pieței, pe categorii de imobile, zonă etc.
De asemenea, această convenție va putea fi valabilă ca donație, dacă se vor considera îndeplinite toate celelalte condiții prevăzute de lege[4].
Reconsiderarea unei vânzări-cumpărări ca și donație deghizată era posibilă și potrivit legislației anterioare, cu îndeplinirea condițiilor specifice, așa cum s-a reținut în jurisprudență[5]:
„Fictivitatea prețului, în sensul că acesta nu a fost cerut și plătit în realitate, reprezintă un element cert al deghizării totale a unui contract de vânzare-cumpărare, prin care se urmărește ascunderea naturii reale a actului care întrunește acordul de voință al părților. Pentru a fi, însă, îndeplinite condițiile simulației este necesară întrunirea voinței părților contractante în operațiunea complexă ce constă în încheierea actului secret simultan cu actul public și inserarea cu bună știință în acesta din urmă a unei mențiuni neconforme cu realitatea, aceea a unui preț inexistent, pentru a se valida aparența unui contract de vânzare-cumpărare. În măsura în care, prin cererea dedusă judecății, s-a susținut că prețul vânzării nu a fost cerut ori primit, dar că inserarea în contract a prețului nu este rezultatul manifestării sale de voință, ci a unor împrejurări străine de voința sa, simulația este exclusă, de vreme ce părțile nu au urmărit, de comun acord, disimularea naturii reale a actului juridic”[6].
„În principiu, simulația prețului nu este ilicită în sine, legea nesancționând-o decât în mod excepțional. O asemenea situație avută în vedere de către legiuitor a fost aceea în care părțile disimulează prețul real al vânzării în scopul eludării plății taxelor fiscale, de autentificare etc., trecând în contract un preț mai mic decât cel real. În acest caz, nu se pune problema unui preț care nu este plătit, deci a unei vânzări fictive (nereale), ci a unei simulații prin stipularea în actul aparent a unui preț mai mic decât prețul real care însă, spre deosebire de vânzarea fictivă, trebuie plătit în realitate (…) Prețul este neserios sau derizoriu când valoarea lui este atât de disproporționată în raport cu valoarea lucrului vândut încât se poate considera că nu există. Cu alte cuvinte, spre deosebire de prețul fictiv sau de prețul disimulat, care presupune ceva ascuns față de terți, prețul derizoriu este de regulă declarat de părți ca atare și cunoscut de cei interesați”[7].
Totodată, este important a nu fi confundată situația prețului derizoriu cu cea a leziunii, reglementată de art. 1221 și urm. Noul C. civ. Astfel, în reglementarea actuală, există leziune atunci când una dintre părți, profitând de starea de nevoie, de lipsa de experiență ori de lipsa de cunoștințe a celeilalte părți, stipulează în favoarea sa ori a unei alte persoane o prestație de o valoare considerabil mai mare, la data încheierii contractului, decât valoarea propriei prestații. Leziunea poate exista și atunci când minorul își asumă o obligație excesivă prin raportare la starea sa patrimonială, la avantajele pe care le obține din contract ori la ansamblul circumstanțelor.
Existența leziunii se apreciază și în funcție de natura și scopul contractului, iar ca sancțiune, partea al cărei consimțământ a fost viciat prin leziune poate cere, la alegerea sa, anularea contractului sau reducerea obligațiilor sale cu valoarea daunelor-interese la care ar fi îndreptățită.
Se cer întrunite suplimentar o serie de cerințe pentru ca invocarea leziunii să producă efecte: cu excepția cazului minorului, acțiunea în anulare este admisibilă numai dacă leziunea depășește jumătate din valoarea pe care o avea, la momentul încheierii contractului, prestația promisă sau executată de partea lezată. Disproporția trebuie să subziste până la data cererii de anulare.
În toate cazurile, instanța poate să mențină contractul dacă cealaltă parte oferă, în mod echitabil, o reducere a propriei creanțe sau, după caz, o majorare a propriei obligații. Dispozițiile art. 1.213 Cod civil privitoare la adaptarea contractului se aplică în mod corespunzător.
Termenul în care poate fi invocată leziunea este de un an de la data încheierii contractului, iar după acest termen nu mai poate fi opusă nici măcar pe cale de excepție.
Concluzionând asupra comparației dintre vechea și actuala reglementare, putem afirma faptul că actualul Cod Civil acordă un regim de nulitate relativă a invocării prețului neserios, oferind, totodată, o definiție mai clară noțiunii. Cu toate acestea, există o delimitare mult mai clară față de situația unei leziuni – așadar a unei disproporții vădite, fără ca prețul să fie neserios, caz în care sunt incidente prevederile referitoare la leziune. Leziunea este expres și amplu reglementată în actuala legislație, supunându-se, la rândul său, unor condiții multiple pentru a putea produce efecte. Scopul actualului Cod civil se pare că a fost unul cumulat: a oferi pârghii de acțiune diferențiate în funcție de situație, și totodată a obliga părțile la o acțiune rapidă și concisă, în scopul menținerii securității juridice.
Codul civil, art. 1665
* Este extras din Revista Română de Drept al Afacerilor nr. 4/2019.
[1] Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția I Civilă, Decizia nr. 3493 din 18 mai 2012 accesibilă pe site-ul internet www.scj.ro.
[2] A se vedea pentru detalii C. Ap. București, secția a IV-a civilă, dec. nr. 492/2007, în C.A.B.C.P.J.C. 2007, nr. 31, p. 243.
[3] A se vedea pentru detalii Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția Comercială, Decizia nr. 753 din 17 februarie 2011.
[4] Comentariu al Art. 1665 Cod civil publicat în lucrarea de AFRĂSINEI Mădălina (colectiv), Noul Cod Civil comentat din 20-feb-2013, Ed. Hamangiu, accesat pe site-ul internet www.idrept.ro.
[5] Comentariu al Art. 1665 Cod Civil publicat în lucrarea de TERZEA Viorel, Noul Cod Civil adnotat cu doctrină și jurisprudență din 01-mar-2014, Universul Juridic, accesat pe site-ul internet www.idrept.ro.
[6] Considerente citate din decizia nr. 453/2007 a C. Ap. București, s. a IX-a civ., în C.A.B.C.P.J.C. 2007, nr. 29, p. 224, și în A.C. Bodea, Dreptul de proprietate. II. Circulația juridică a bunurilor. Moduri de dobândire. Publicitate imobiliară. Practică judiciară, Editura Hamangiu, București, 2010, nr. 42, p. 231.
[7] Considerente citate din decizia nr. 420/29.03.2010 a C. Ap. București, S. A III-a Civ., accesată pe site-ul www.sintact.ro.
Articol preluat de pe www.universuljuridic.ro
